春節(jié)假期前，北京、上海、深圳等一線城市相繼放松樓市政策以求為小陽春的到來做好鋪墊。春節(jié)返工后首周，央行的降息政策出臺，率先給房地產(chǎn)市場來了一針強心劑！

　　北京首套房貸款利率降至3.95%

　　2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變；5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個基點，這不僅是2024年的首次降息，更是5年期以上LPR的歷史單次最大降幅。

　　梳理歷次報價來看，自2019年8月以來，LPR共發(fā)生8次變動，其中有5次實現(xiàn)了MLF利率與LPR報價的聯(lián)動下調(diào)；有3次則是在MLF利率未變的情況下，借助降準、存款利率定價改革等方式降低了銀行綜合融資成本，進而實現(xiàn)了LPR不同程度的下調(diào)，單次下調(diào)幅度一般在5-15個基點左右。

　　本次下調(diào)后，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%(5年期以上LPR-20個基點)、4.15%(5年期以上LPR+20個基點)，進一步接近歷史最低點。

　　北京朝陽一家商行房貸部工作人員同樣稱，城六區(qū)內(nèi)首套房貸利率調(diào)整為4.05%，二套為4.55%。另外，目前城六區(qū)外首套房貸利率調(diào)整為3.95%，二套調(diào)整為4.5%。

　　貸款100萬月供將減少144.8元

　　隨著貸款利率的降低，不少購房人也開始糾結(jié)是否要趕趁東風提前還貸。以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降25個基點，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.22萬元。

　　但若只考慮理財收益率與房貸利率價差擴大就提前還款，并不是一筆劃算的交易，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評估。

　　首先，根據(jù)央行發(fā)布的相關(guān)公告要求，自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶協(xié)商，利率定價方式二選一：也就是固定利率或者浮動利率，即LPR+加點(加點可為負值)。其中LPR報價由央行每個月公布一次，點位由商業(yè)銀行根據(jù)綜合情況自行確定。

　　2019年，為提高貸款市場報價利率的代表性，貸款市場報價利率報價行類型在原有的全國性銀行基礎(chǔ)上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行，涉及銀行由10家擴大至18家。

　　通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動利率，房貸利率的定價則是由LPR為定價基準+基點(1個基點是0.01%)后構(gòu)成。

　　如果在貸款時不是固定利率貸款，而是浮動利率貸款，那么實際執(zhí)行利率按照合同約定的重定價周期LPR的調(diào)整而變化。在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與加點數(shù)值計算確定。

　　也就是說，對于即將要簽房貸合同的人，本月五年期LPR下降后簽合同，比上月簽將更加劃算。

　　但值得注意的是，LPR調(diào)整后，用戶的房貸利率并非立即調(diào)整。一般來說，房貸利率需等到下一個重定價日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時進行選擇)，進行執(zhí)行。

　　“小陽春”行情或逐漸開啟

　　2024開年以來，政策利好持續(xù)落地，信號意義明顯。隨著春節(jié)后，居民工作、購房置業(yè)逐漸進入正軌，在一線及核心二線城市，政策效果有望進一步顯現(xiàn)。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，2024年年初，央行下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率，降準0.5個百分點，釋放了約1萬億元中長期低成本資金，同時，去年底主要銀行也下調(diào)了中長期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長期負債成本，一定程度助推了LPR下行。

　　本次5年期以上LPR大幅下調(diào)后，購房者置業(yè)成本下降，有望強化核心城市政策效果，“小陽春”行情或逐漸開啟。但值得關(guān)注的是，去年同期高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，接下來2-3個月，不管是新房還是二手房銷售規(guī)模同比表現(xiàn)或整體偏弱。

　　文/楊昊岳

責任編輯：崔景靚